O governo federal anunciou em 10 de outubro de 2025 um novo modelo de crédito imobiliário que promete ampliar o acesso da classe média à casa própria. Entre as mudanças mais marcantes estão a elevação do teto de imóveis financiáveis pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação), a fixação de juros máximos de 12 % ao ano e uma nova lógica para uso dos recursos da poupança. Neste artigo, você vai entender em detalhes como funcionam essas mudanças, quem será beneficiado, qual o cronograma de transição e quais os riscos a observar.

2. Por que o crédito imobiliário precisava mudar

Nos últimos anos, o crédito habitacional no Brasil sofreu com a redução dos recursos originados da poupança, em razão de saques elevados ? em 2025, os saques líquidos superaram R$ 78,5 bilhões. Isso limita a capacidade dos bancos de transformar depósitos em financiamentos habitacionais.

Além disso, o modelo vigente exigia que 65 % dos depósitos de poupança fossem aplicados obrigatoriamente em crédito imobiliário; 20 % eram recolhidos compulsoriamente ao Banco Central e apenas 15 % ficavam livres.

Com isso, diante de uma base menor de poupança captada, os bancos ficam ?estrangulados? para emprestar. A nova regra surge como tentativa de tornar esse sistema mais eficiente, flexível e adaptado ao cenário atual.

Além disso, em 1º de julho de 2025 entrou em vigor a Resolução CMN n.º 5.197/2024, que altera regras do crédito imobiliário (SFH, SFI, SBPE) e aprimora garantias, critérios e segurança jurídica.

3. Principais mudanças da nova regra

3.1 Teto elevado para imóveis no SFH

O valor máximo de imóvel financiável pelo SFH sobe de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões. Esse aumento amplia a faixa de imóveis elegíveis a condições mais favoráveis de crédito.

3.2 Aumento do percentual financiável

Passa a ser possível financiar até 80 % do valor do imóvel, frente a aproximadamente 70 % nos modelos anteriores.

3.3 Juros limitados a 12 % ao ano

As operações enquadradas nas novas regras do SFH terão juros ?subsidiados? com teto de 12 % ao ano. Isso traz maior previsibilidade e evita abusos de elevação de taxas.

3.4 Nova lógica para os recursos da poupança

Em vez do modelo rígido de ?carimbo? (direcionamento obrigatório), os depósitos da poupança serão usados como referência para definir quanto cada banco deve operar em crédito habitacional.

Ou seja: instituições que captar recursos no mercado (via títulos como LCIs/CRIs) e aplicarem esse valor em crédito imobiliário poderão liberar o uso equivalente da poupança para aplicações livres, desde que 80 % dos financiamentos respeitem as regras do SFH.

3.5 Redução gradual de compulsórios

Durante a transição, o percentual de depósito compulsório (atualmente 20 %) será reduzido para 15 %, e os 5 % liberados já serão aplicados conforme a nova lógica.

O modelo pleno está previsto para ter vigência a partir de janeiro de 2027.

4. Quem será beneficiado (e limitações)

Beneficiados principais:

• Famílias de classe média com renda mensal entre R$ 12 mil e R$ 20 mil, que atualmente ficam fora das linhas populares.
• Interessados em imóveis de valor mais elevado (até R$ 2,25 milhões) dentro do SFH, com juros menores.
• Bancos que captam muitos depósitos de poupança ou que têm grande atuação no crédito imobiliário, que poderão usar essa nova ?alavanca? para expandir operações.
• Instituições que não captavam poupança poderão se inserir no mercado imobiliário, graças à incorporação dos depósitos interfinanceiros imobiliários ao mecanismo de direcionamento.

Limitações e exigências:

• O modelo não estará aplicável na sua totalidade até 2027; até lá, ainda prevalecerão regras transitórias.
• Para que o banco possa usar recursos da poupança livremente, ele deverá emprestar um montante equivalente em crédito imobiliário, com 80 % das operações dentro das novas regras.
• A taxa de juros máxima (12 % a.a.) só valerá para os financiamentos enquadrados no novo regime ? casos fora desse escopo poderão manter taxas de mercado.
• É preciso verificar se o imóvel se enquadra nos requisitos do SFH (residencial, dentro de perímetro urbano, registro, etc.).
• Há riscos envolvidos, como ajustes futuros nas regras, possíveis resistências no setor bancário ou desigualdades regionais na oferta de crédito.

5. Como será a transição até 2027

A transição começa ainda em 2025, com o modelo atual (65 % direcionamento obrigatório) e diminuição gradual do compulsório para 15 %. Parte dos novos recursos (5 %) já será usada segundo a lógica inovadora.

A partir de janeiro de 2027, o modelo estará em plena vigência, com liberdade maior para os bancos e uso flexível da poupança ? dentro das regras definidas.

6. Comparativo: antes e depois

Antes (modelo atual):

• Teto de imóvel no SFH: R$ 1,5 milhão
• Percentual financiado: cerca de 70 %
• Direcionamento compulsório: 65 % dos depósitos da poupança
• Compulsório ao BC: 20 %
• Parte livre: 15 %
• Juros variáveis, taxas de mercado + TR

Depois (novo modelo):

• Teto de imóvel no SFH: R$ 2,25 milhões
• Percentual financiado: até 80 %
• Direcionamento compulsório gradualmente extinto
• Compulsório reduzido para 15 %
• Liberdade condicional para uso da poupança para aplicação livre
• Juros limitados nas operações enquadradas a 12 % a.a.

7. Impactos esperados no mercado imobiliário

• Aumento da oferta de crédito: o governo estima que o novo modelo liberará R$ 52,4 bilhões adicionais para financiamento habitacional, sendo R$ 36,9 bilhões de forma imediata.
• Mais construções e empregos: com crédito facilitado, a cadeia da construção civil pode ganhar fôlego.
• Inclusão da classe média: famílias que antes dependiam de crédito mais caro poderão participar de programas com juros menores.
• Maior competição entre bancos: ao permitir que instituições menores ou que não captavam poupança entrem no segmento, espera-se maior disputa por clientes.
• Desafios regionais: pode haver disparidade entre regiões mais desenvolvidas, onde bancos com maior apetite por crédito imobiliário já atuam, e áreas menos atendidas.
• Riscos regulatórios: como qualquer grande reforma, haverá adaptação, ajustes e necessidade de acompanhamento do setor.

8. Cuidados e pontos de atenção

• Fazer simulações com bancos para comparar condições efetivas (taxa real, prazo, entrada).
• Verificar se o imóvel cumpre os requisitos do SFH (registro, localização, uso residencial).
• Estar atento ao perfil de crédito do cliente, pois mesmo com teto de 12 %, o histórico e risco podem influenciar ofertas.
• Monitorar as etapas de transição: nem todas as regras estão vigentes ainda.
• Acompanhar eventuais mudanças regulatórias ou revisões de política econômica.

9. Conclusão

O novo modelo de crédito imobiliário traz uma mudança ambiciosa: tornar o uso da poupança mais eficiente, elevar o teto de imóveis financiados e ampliar o acesso do crédito para a classe média.

Se bem implementado, poderá destravar recursos significativos para o setor habitacional, impulsionar a construção civil e permitir que mais brasileiros realizem o sonho da casa própria em condições mais favoráveis.

Por outro lado, é essencial acompanhar a execução prática, os prazos de transição e os riscos envolvidos.